Realizacja rozpoczętych projektów biurowych idzie w Krakowie pełną parą. Budowa nowych inwestycji uzależniona będzie jednak od popytu na biura, których odbiorcą na krakowskim rynku jest głównie sektor usług dla biznesu
Panorama of Cracow, Poland, with Wawel castle, Vistula river and twoi bridges in autumn. Aerial view from the balloon at sunset.
Krakowski rynek biurowy w regionach nie ma sobie równych. Kraków to też największy w kraju ośrodek dla sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Pracuje w nim najwięcej osób w Polsce. W 234 centrach obsługi biznesu w stolicy Małopolski zatrudnionych jest już prawie 80 tys. ludzi. W ciągu ostatnich 4 lat, według danych ABSL, w outsourcingu znalazło w mieście pracę ponad 26 tys. osób.
I to właśnie sektor nowoczesnych usług dla biznesu generuje największe zapotrzebowanie na krakowskie biura. W 2018 roku całkowity popyt na powierzchnię biurową w Krakowie przekroczył 200 tys. mkw., a w 2019 roku aktywność najemców przyniosła rekordowy wynik 267 tys. mkw. powierzchni. W pierwszym kwartale tego roku na krakowskim rynku również wynajęte zostało więcej biur niż rok temu, ponad 62 tys. mkw. Najwięcej umów podpisały firmy z sektora usług i IT.
Napływ inwestorów zahamowany
Kraków, który dysponuje już blisko 1,5 mln mkw. powierzchni, swój potencjał biurowy zwiększa przede wszystkim dzięki rozwojowi firm z sektora BPO, SSC/GBS, IT oraz R&D. Od 2016 roku zasoby biurowe w mieście wzrosły prawie dwukrotnie. Miasto efektywnie wykorzystywało możliwości, jakie dawało zainteresowanie ze strony zagranicznego biznesu. Dziś kryzys wywołany przez COVID-19 ograniczył napływ inwestorów, którzy czekają teraz na dalszy rozwój wypadków. Jego skutki odczuwa także branża usług dla biznesu, jednak w mniejszym stopniu niż inne sektory działalności usługowej. Outsourcing odznacza się bowiem wysoką elastycznością i zdolnością dostosowywania się do sytuacji rynkowej.
– Silne upowszechnianie pracy zdalnej wywrze niestety prawdopodobnie w dłuższej perspektywie, nie tylko w Krakowie, negatywny wpływ na rynek najmu i popyt na powierzchnie biurowe. W czerwcu powrót pracowników do biur nie okazał się wcale masowy. Szacunkowe dane wskazują, że tylko około jedna trzecia pracowników pracowała znów w firmowych biurach – mówi Emilia Kalińska, Senior Leading Negotiator w Walter Herz.
– Wyraźnie już widać, że COVID-19 w znacznym stopniu przyspieszy rozpoczętą wcześniej transformację środowiska pracy w stronę mobilności. Przeszło połowa pracowników biurowych może już teraz na stałe wykorzystywać elastyczny model pracy. W związku z tym w nadchodzących miesiącach możemy spodziewać się zmian na rynku biurowym, których podłożem będzie rewizja strategii firm, dotycząca organizacji pracy i realnego zapotrzebowania na powierzchnię biurową – prognozuje Emilia Kalińska.
Poszukiwanie bardziej elastycznych warunków najmu
Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz także uważa, że w najbliższym czasie część z najemców będzie prawdopodobnie dążyć do uzyskania bardziej elastycznych warunków najmu, które będą pozwalały na bieżąco dostosowywać wielkość zajmowanej powierzchni do potrzeb. – Wiele firm będzie poszukiwało sposobów na optymalizację kosztów, decydując się na tańsze lokalizacje albo łącząc na przykład wynajem tradycyjnej powierzchni biurowej z powierzchnią coworkingową, której wybór w Krakowie jest coraz większy. W zeszłym roku oferta flexi biur wzrosła na krakowskim rynku niemal dwukrotnie – informuje Mateusz Strzelecki.
W Krakowie zwiększa się także dostępność tradycyjnej powierzchni. W aglomeracji powstaje ponad 20 projektów, w których znajduje się łącznie przeszło 200 tys. mkw. powierzchni biurowej. W trakcie realizacji jest m.in. Ocean Office Park, High5ive 5, Wadowicka 3, czy Unity Centre. W maju br. Grupa Buma przystąpiła do budowy końcowych etapów swoich dwóch inwestycji – Wadowicka 3 i Tertium Business Park. W czerwcu z kolei firmy Cain International i White Star Real Estate na krakowskim Podgórzu, przy skrzyżowaniu ulic Kuklińskiego i Saskiej rozpoczęły realizację kampusu biurowego – The Park Kraków, w którym zaprojektowane zostało 8 budynków klasy A o łącznej powierzchni 100 tys. mkw.
Większe wymagania banków
Budowy zainicjowanych wcześniej projektów w Krakowie są kontynuowane, niemniej w dłuższej perspektywie obecna sytuacja, w zależności od popytu może wpłynąć na decyzje deweloperów i spowodować przesuwanie w czasie niektórych nowych realizacji. Tym bardziej, że banki wprowadziły teraz ostrzejszą weryfikację wniosków. By uzyskać kredyt inwestorzy muszą liczyć się z większymi oczekiwaniami w kwestii zabezpieczenia poziomu przednajmu, który przed COVID-19 był wymagany na poziomie 30 proc., a obecnie dochodzi do 50-60 proc.
Z drugiej strony na uwagę zasługuje niezwykle wysoki poziom transakcji inwestycyjnych odnotowany na rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszym półroczu tego roku. Ich wartość wyniosła prawie 2,9 mld euro. Sektor biurowy miał w wolumenie transakcyjnym najwyższy udział, wyższy nawet od segmentu magazynowego. Wysoka aktywność inwestorów przyniosła mu w tym czasie drugi, najlepszy wynik w historii. Mimo globalnej pandemii na budynki biurowe podpisane zostały umowy kupna/sprzedaży o łącznej wartości ponad 1,3 mld euro. W tym, w Krakowie właściciela zmieniły m.in.: High Five 4 i 5 oraz Equal Business Park.
Źródło: Informacja prasowa.
Will the Cracow office market slow down?
The implementation of the office project, the construction of which has already begun, is in full swing in Cracow. The construction of new investments will depend, however, on the demand for offices from business services sector, which is its main recipient on the Cracow market
Cracow office market in the regions is second to none. Cracow is also the country’s largest center for the modern business services sector. It employs the largest number of people in Poland. Almost 80 thousand professionals are already employed in 234 business service centers in the capital of Lesser Poland province. According to ABSL data, over 26 thousand people have found work in outsourcing in the city over the last four years.
And it is the modern business services sector that generates the greatest demand for Cracow offices. In 2018, the total demand for office space in Cracow exceeded 200 thousand sq m., and in 2019 tenant activity brought a record result of 267 thousand sq m. of space. In the first quarter of this year, more offices were leased on the Cracow market than a year ago, over 62 thousand sq m. The most contracts were signed by companies from the services and IT sector.
The inflow of investors has slowed down
Cracow, which already offers nearly 1.5 million sq m. of space, increases its office potential primarily due to the development of companies from the BPO, SSC/GBS, IT and R&D sectors. Office resources in the city have almost doubled since 2016. The city effectively used the opportunities offered by the interest of foreign business. Today, the crisis caused by COVID-19 has limited the inflow of investors, who are now waiting for further developments. Its effects have also affected business services industry, but to a lesser extent than other service sectors, as outsourcing is characterized by high flexibility and the ability to adapt to the market situation.
– Strong popularization of working remotely will unfortunately probably have a negative impact on the rental market and demand for office space in the long term, not only in Cracow. In June, the return of employees to the offices did not turn out to be massive. Estimates indicate that only about a third of employees came back to the company offices – says Emilia Kalińska, Senior Leading Negotiator at Walter Herz.
– It is already clear that COVID-19 will significantly accelerate the transformation of the work environment that has been started earlier and headed towards remote working . Over half of office employees can already permanently use a flexible work model. Therefore, in the upcoming months, we can expect changes on the office market, which will be based on the review of company strategies regarding work organization and real demand for office space – predicts Emilia Kalińska.
The search for more flexible lease terms
Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets at Walter Herz also believes that in the near future some of the tenants will probably strive to obtain more flexible lease terms that will allow them to adjust the size of the occupied space to the current needs. – Many companies will be looking for ways to optimize costs, deciding on cheaper locations or combining, for example, the rental of traditional office space with co-working space, the supply of which is growing in Cracow. Last year, the offer of flexi offices doubled on the Cracow market – says Mateusz Strzelecki.
The availability of traditional space is also increasing in Cracow. Over 20 projects areunder construction in the agglomeration, with over 200 thousand sq m. of office space. The implementation includes, among others, Ocean Office Park, High5ive 5, Wadowicka 3 and Unity Center. In May 2020, Buma Group has started building the final stages of its two investments – Wadowicka 3 and Tertium Business Park. Whereas in June, Cain International and White Star Real Estate in Cracow’s Podgórze began the construction of an office campus – The Park Kraków, with 8 class A buildings with a total area of 100 thousand sq m., located at the intersection of Kuklińskiego and Saska Streets.
Higher requirements of banks
The construction of previously initiated projects in Cracow is being continued, but in the long run the current situation, depending on demand, may affect developers’ decisions and cause some new projects to be postponed. The more so because the banks have now introduced more stringent verification of applications. In order to get a loan, investors have to take into account higher expectations in terms of securing the level of pre-letting, which was 30 per cent before COVID-19, and currently reaches 50-60 per cent.
On the other hand, the extremely high level of investment transactions on the commercial real estate market in the first half of this year deserves attention. Their value amounted to almost EUR 2.9 billion. The office sector had the highest share in the transaction volume, even higher than the warehouse segment. The high activity of investors brought it the second best result in history. Despite a global pandemic, selling / purchasing contracts of office buildings have been signed for a total value of over EUR 1.3 billion. In Cracow , among others: High Five 4 and 5 and Equal Business Park have changed their owners.
Source: Press releace.
