Najem powierzchni biurowych w praktyce wiąże się z zawarciem umowy na czas oznaczony. Umowa ta, w odróżnieniu od umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, nie pozwala na jej swobodne wypowiedzenie przez którąkolwiek ze stron w dowolnym czasie i przez to zapewnia większą trwałość stosunku najmu. Jednak najemcy z sektora BPO, ITO czy SSC często chcą zapewnić sobie w umowie prawo do wcześniejszego jej wypowiedzenia, ale czy jest to zawsze skuteczne?
Trochę historii
Do dnia 9 lipca 2001 roku nie było przepisu dotyczącego wypowiadania umów na czas oznaczony. Wszyscy wówczas uważali, że na zasadzie swobody umów można uzgodnić (wprowadzić do umowy) prawo jej wypowiedzenia w każdym czasie. Przełom nastąpił w roku 1996 i 1997, kiedy Sąd Najwyższy wydał dwie uchwały, które kategorycznie zakończyły dotychczasową praktykę wynajmujących i najemców. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 3 marca 1997 roku, sygn. akt: III CZP 3/97, „w umowie najmu lokalu użytkowego, zawartej na czas oznaczony, strony nie mogą zastrzec możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem”. W ślad za tą uchwałą zapadło bardzo wiele orzeczeń, które utrzymały przedstawione w niej stanowisko wskazując, że umowa najmu zawarta na czas oznaczony powinna charakteryzować się trwałością, dlatego strony nie mogą wprowadzić możliwości jej wypowiedzenia z innych przyczyn niż ustawowe. Taki stan prawny był jednak sprzeczny z potrzebami biznesu.
Tę patową sytuację nasz ustawodawca rozwiązał dopiero 10 lipca 2001 roku, kiedy to do kodeksu cywilnego wprowadzono nową regulację – art. 673 § 3, zgodnie z którą „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie„. Dopiero ten przepis pozwolił stronom wprowadzić do umowy najmu zawartej na czas oznaczony prawo jej wypowiedzenia w określonych sytuacjach. Wskazane posunięcie ustawodawcy zostało potraktowane jako stanowisko pośrednie między całkowitą swobodą umów, a zasadą trwałości umów najmu zawartych na czas oznaczony i zakazem ich wypowiadania wyinterpretowanym z tej zasady przez Sąd Najwyższy.
Przesłanki określone w umowie najmu
W obecnym stanie prawnym umowę najmu lokalu biurowego zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć, ale nie zawsze i nie z każdego powodu. Aby strony umowy (w tym najemcy z sektora BPO, ITO czy SSC) mogły skorzystać z takiego uprawnienia, powinny wprowadzić do umowy prawo jej wypowiedzenia, wskazać, której stronie ono przysługuje oraz sformułować katalog przesłanek, od których zależeć będzie skuteczność wypowiedzenia.
Umowy najmu komercyjnego zawierają obszerne wyliczenia przypadków pozwalających na ich wypowiedzenie, przy czym zdecydowana większość tych przypadków pozwala na wypowiedzenie przez wynajmującego (katalogi przesłanek wypowiedzenia przez najemców są z reguły skromniejsze i mniej elastyczne).
Prawnicy obydwu stron zazwyczaj dwoją się i troją, żeby powyższe przesłanki były sformułowane w sposób precyzyjny i odnosiły się do konkretnych sytuacji, które mogą się zdarzyć w przyszłości. Wiedzą bowiem, że tylko te przesłanki pozwolą ich klientom na wypowiedzenie umowy w razie potrzeby.
Ważne powody – wytrych?
Jednak w ostatnich latach Sąd Najwyższy, analizując przesłanki wypowiedzenia umów najmu w sporach, które trafiły pod jego rozstrzygnięcie, pozostawił stronom pewien wytrych. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2011 roku, sygn. akt: II CSK 587/10, „postanowienie umowy najmu, zawartej na czas określony, przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c.”. Tym samym Sąd Najwyższy zezwolił na to, aby katalog przesłanek wypowiedzenia umowy nie zawsze był precyzyjny i kompletny, a umowa mogła zostać wypowiedziana, gdy zajdzie ku temu ważny powód. Sąd Najwyższy pomimo tego, że dopuszcza „ważne powody” jako przesłankę wypowiedzenia, to wskazuje również związane z tym ryzyko. Utrzymuje bowiem, że każda ze stron może odmiennie oceniać ważność danej przyczyny, a ostatecznego rozstrzygnięcia skuteczności wypowiedzenia umowy będzie musiał dokonać sąd rozpatrujący sprawę.
Orzecznictwo pozwala na coraz więcej
21 stycznia 2015 roku Sądu Najwyższego wydał przełomowy wyrok (sprawa pod sygn. IV CSK 208/14), w którym uznał, że „Nie ma powodu, aby ograniczać wolę stron ponad to, co przewiduje art. 353(1) k.c. i przepis szczególny, jakim jest art. 673 § 3 k.c. w takim ułożeniu ich stosunku umownego, który jest dla nich korzystny i nie sprzeciwia się istocie terminowej umowy najmu.” Przedmiotem analizy sądu była umowa najmu, która przewidywała, że najemca może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem na określony dzień składając wypowiedzenie w terminie wskazanym w umowie. Najemca skorzystał ze wskazanego prawa do wypowiedzenia umowy, a wówczas wynajmujący zakwestionował skuteczność takiego wypowiedzenia, zarzucając mu sprzeczność z art. 673 § 3 k.c. Sąd okręgowy jak i sąd apelacyjny, które rozpoznawały sprawę, uznały, że niewymienienie przyczyn uzasadniających wypowiedzenie umowy przed upływem terminu, na jaki została ona zawarta, powoduje niedopuszczalność wypowiedzenia, podobnie jak tylko przewidzenie w umowie możliwości jej wypowiedzenia w określonym terminie (zdaniem tych sądów do skuteczności wypowiedzenia nie wystarczy nadejście określonej daty, jeśli nie towarzyszy jej podanie przyczyny wypowiedzenia wcześniej przewidzianej w umowie). Jednak Sąd Najwyższy spojrzał na tę kwestię inaczej i orzekł odmienne niż sąd okręgowy i apelacyjny. Wskazał bowiem, że samo nadejście terminu, pozwalającego na wypowiedzenie tej umowy, skracające jej obowiązywanie w stosunku do terminu podstawowego, jest tożsame z wypadkiem, o którym stanowi art. 673 § 3 k.c. Sąd dodał też, że jeżeli ponadto najemca wykazuje rzeczywiste i budzące aprobatę przyczyny, z których powstaniem łączy skorzystanie z prawa do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony przed nadejściem terminu (budowa nowej siedziby, zbędność najmowanych lokali) z odpowiednim wyprzedzeniem, a więc z zadbaniem o interes wynajmującego, to nie ma powodu, aby odmawiać temu skuteczności na tle powołanego przepisu. Wskazany wyrok jest dość świeży i nie jest pewne, czy dalsze orzecznictwo podtrzyma takie stanowisko. Pokazuje on jednak, że wykładnia art. 673 § 3 k.c. staje się coraz bardziej liberalna i dająca stronom umowy większą elastyczność w kształtowaniu prawa wypowiedzenia.
Wnioski
Jeśli nie zaistnieją wyjątkowe sytuacje wskazane w kodeksie cywilnym, a umowa najmu zawarta na czas oznaczony nie będzie zawierać postanowień określających przypadki, w których można ją wypowiedzieć, strony pozbawione będą prawa jej wypowiedzenia, a umowa zakończy się dopiero po upływie okresu, na który została zawarta. Najemca, któremu zależy na możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy w konkretnych okolicznościach, musi zatem zadbać o prawidłowe uregulowanie w umowie prawa wypowiedzenia, w szczególności o dokładne wskazanie przesłanek wypowiedzenia. W tym zakresie jako przesłanki nie polecam „ważnych powodów”. Jej niedookreśloność może być zaletą, ale i wadą. „Ważne powody” są bardziej pojemne i mniej antagonizujące na etapie negocjowania umowy, ale też nie dają pewności, że konkretna okoliczność, na którą się powołamy, zostanie uznana w razie sporu za ważny powód. Z drugiej strony również wynajmujący, chcąc zakończyć umowę, może znaleźć sobie ku temu powód, a najemcy pozostanie długi, kosztowny i niepewny proces sądowy, w którym będzie musiał udowodnić, że ów powód wcale nie był ważny.
Tomasz Wachowski, radca prawny z Kuczek-Maruta Kancelaria Radców Prawnych
