Nowoczesne kompleksy wielofunkcyjne, otwarte na interakcje społeczne i zapewniające lokalne potrzeby, które wygrywają dziś z tradycyjnymi biurowcami, wyznaczają kierunek rozwoju inwestycji w sektorze komercyjnym
Sytuacja związana z pandemią, ograniczenia komunikacyjne oraz postępująca decentralizacja życia i usług radykalnie wpłynęły na sposób postrzegania miasta i jego użyteczności. Najcenniejszą wartością stała się możliwość wygodnego życia i pracy oraz perspektywa bliskiego kontaktu z naturą, co powinno zapewniać najbliższe otoczenie w promieniu krótkiego spaceru. Dlatego obiekty typu mixed-use, które zaspokajają wiele lokalnych potrzeb cieszą się dziś tak dużą popularnością, nie tylko wśród użytkowników biur i mieszkańców miasta, ale często także i wśród turystów. Wnoszą nieocenioną wartość infrastrukturalną, szczególnie jeśli rozbijają monofunkcyjny charakter obszaru, na którym się znajdują. Należy więc przypuszczać, że właśnie w te stronę jeszcze szybciej niż dotychczas zmierzało będzie projektowanie w sektorze nieruchomości komercyjnych.
Bronią się w nowych realiach
– Im istotniejszą kwestią jest kreowanie obszarów, w obrębie których możliwe jest zaspokojenie większości codziennych potrzeb, tym znaczenie inwestycji typu mixed-use staje się większe. Także dla inwestorów projekty kreujące przestrzeń miejską są znacznie ciekawsze od obiektów o jednolitych funkcjach. Wyższa jest ich wycena. Pozwalają też uzyskać atrakcyjniejsze zwroty – mówi Krzysztof Foks, Senior Analyst w Walter Herz. – Należy również wspomnieć o większym bezpieczeństwie i odporności biznesowej, jakie zapewniają kompleksy wielofunkcyjne w dłuższym przedziale czasu, dzięki możliwości dywersyfikacji dochodów. Ze względu na swój profil umożliwiają także wprowadzanie zmian w zakresie funkcji w zależności od zapotrzebowania płynącego ze strony rynku – informuje Krzysztof Foks.
Tak stało się choćby w przypadku warszawskiej Fabryki Norblina, która jest na finiszu budowy. Inwestor szybko dostosował projekt do wywołanych pandemią zmian rynkowych, zastępując przestrzenie handlowe rozrywkowo-usługowymi.
– Projekty mixed-use oferują w Polsce przeszło 1 mln mkw. powierzchni komercyjnych. Realizacja planów inwestycyjnych firm deweloperskich prowadzących projekty miastotwórcze oparte na rewitalizacji dużych kwartałów miejskich, w tym m.in. Cavatiny, Capital Park, Echo Investment, Torusa, czy Vastint Poland w ciągu kilku najbliższych lat przynieść może podwojenie tych zasobów – informuje Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz. – Sukces komercyjny inwestycjom wielofunkcyjnym zapewniają, nie tylko rozbudowane usługi, handel i gastronomia dostępne na miejscu, ale także ciekawe zagospodarowanie przestrzeni wspólnych i terenu wokół budynków. Poprzez zielone obszary rekreacyjne i nowe elementy architektoniczne aranżacja takich projektów wychodzi często w głąb obszarów miejskich i stapia inwestycje z okoliczną infrastrukturą. W ten sposób powstają miejsca przyjazne, nie tylko do pracy, ale i sprzyjające odpoczynkowi. To wszystko sprawia, że duże kompleksy o różnorodnych funkcjach bardzo dobrze radzą sobie w obecnych warunkach – dodaje Mateusz Strzelecki.
Warszawskie obiekty z renomą i nowe projekty
Realizację obiektów typu mixed-use obserwujemy w Polsce od dawna, ale w ciągu ostatnich pięciu lat wzrastała, nie tylko ich ilość, ale także skala projektów. Tego typu inwestycje związane są zazwyczaj z rewitalizacją dużych, zaniedbanych terenów miejskich, często o przemysłowym charakterze oraz rewitalizacją zabudowań pofabrycznych w atrakcyjnych lokalizacjach.
Dzięki tego rodzaju inwestycjom największe aglomeracje w kraju zyskują nowoczesne kwartały miejskie o spójnej, oryginalnej koncepcji architektonicznej, zapewniające różnorodność funkcji. Nalezą też do miejskich atrakcji, tak pod względem biznesowym, jak i turystycznym.
Wśród najpopularniejszych, warszawskich kompleksów, opartych na rewitalizacji historycznych zabudowań, które zyskały już renomę mamy na przykład Elektrownię Powiśle, Konesera, Halę Koszyki, czy oddane niedawno Browary Warszawskie. Niebawem dołączy do nich będąca na ukończeniu, Fabryka Norblina, na którą trzeba było poczekać kilkanaście lat. Poza nowoczesnymi biurami, firma Capital Park zapowiada otwarcie w niej butikowego kina, pierwszej w Polsce digitalowej galerii sztuki, kultowego BioBazaru, foodhallu z ponad 30 konceptami gastronomicznymi oraz muzeum.
Duży wkład w tworzenie warszawskiej tkanki miejskiej ma także firma Ghelamco Poland. Po realizacji prekursorskiego projektu miastotwórczego z placem Europejskim usytuowanym wśród biurowców kompleksu Warsaw Spire w okolicy ronda Daszyńskiego, deweloper realizuje kolejne inwestycje oferujące różne funkcje. Właśnie ukończył budowę projektu Warsaw Hub w tym samym rejonie.
Do prowadzonych w Warszawie inwestycji multifunkcyjnych należy także Port Praski oraz realizowany w miejscu dawnej fabryki Polleny kompleks Bohema.
W podobną stronę idą także konsekwentne zmiany zachodzące od kilku lat na warszawskim Służewcu Przemysłowym, który stał się symbolem monokultury biurowej. Wprowadzana jest tam coraz szerzej zabudowa mieszkaniowa i hotelowa oraz różnego rodzaju usługi. Empark, jeden z najstarszych parków biurowych w Warszawie ma zaś teraz szansę stać się prawdziwie multifunkcyjnycm kompleksem.
Ponadto, budowę imponującego projektu mixed-use o powierzchni 230 tys. mkw. na 6,5 ha terenie przy ulicy Towarowej 22 w Warszawie zapowiedziało Echo Investment. Będą w nim sklepy, biura, mieszkania, hotel, kino i teatr. Inwestor planuje również realizację miastotwórczego projektu na stołecznych Kabatach. Powstanie tam wielofunkcyjny kompleks, którego istotną częścią będzie ogólnodostępny park – ogród na skarpie oraz plac z kawiarniami, ogródkami restauracyjnymi, zielenią, fontannami i małą architekturą u zbiegu al. KEN i ul. Wąwozowej.
Na 14,5 hektarowym terenie obok lotniska na Okęciu dużą inwestycję wielofunkcyjną planuje również Vastint Poland. W perspektywie jest również rewitalizacja fabryki Drucianka, usytuowanej w sąsiedztwie warszawskiego Dworca Wschodniego. W ostatnich miesiącach wpłynął wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla tego terenu.
Trójmiasto i Łódź w czołówce
Z projektów łączących funkcje mieszkalną, biurową i rekreacyjno-kulturalną słynie również Trójmiasto i Łódź, ale realizację tego rodzaju przedsięwzięć obserwować możemy też we Wrocławiu, Katowicach, czy Poznaniu.
W Łodzi zrewitalizowanych zostało z sukcesem wiele obiektów po dawnych fabrykach, a obecnie największe miastotwórcze znaczenie ma łódzka Fuzja realizowana przez Echo Investment. Przestrzenie publiczne w formie parków i miejskich placów zajmować będą w niej blisko 4 ha, tj. prawie połowę obszaru inwestycji.
W sąsiedztwie Dworca Łódź Fabryczna powoli tworzy się też Nowe Centrum Łodzi (NCŁ), w budowę którego wkład ma firma Skanska. Grupa Cavatina w Łodzi ma z kolei na koncie Widzewską Manufakturę. Poza tym, inwestor realizuje wielofunkcyjny projekt Quorum we Wrocławiu i Global Office Park w Katowicach. Te trzy projekty dostarczą na rynek łącznie około 175 tys. mkw. GLA i przeszło 1,5 tys. mieszkań na wynajem.
Firma Vastint Poland natomiast ogłosiła budowę drugiego etapu kompleksu Waterfront przy Nadbrzeżu Prezydenta w Gdyni. Zabudowa zostanie uzupełniona o 80 tys. mkw. powierzchni mieszkalno-biurowo-usługowej, obejmującej biura, lokale usługowe, dwa hotele z powierzchnią konferencyjną oraz obiekty użyteczności publiczno-kulturowej, w tym także kino. Powstanie też nowy ogólnodostępny skwer, wokół którego będzie toczyło się życie publiczne.
Na terenach postoczniowych, w powstającej dzielnicy Młode Miasto w Gdańsku prace projektowe i inwestycyjne związane z realizacją osiedla Doki prowadzi z kolei spółka Torus. W tej, nowoczesnej dzielnicy wszystkie funkcje projektowane są od podstaw w oparciu o założenia 15 minutowego miasta.
W gdańskim Wrzeszczu modelowym przykładem inwestycji oferującej różne funkcje jest natomiast Garnizon. W odległości kwadransa spacerem w zróżnicowanym środowisku multifunkcyjnym osadzone jest też gdańskie centrum biznesowe Olivia Business Centre.
W Poznaniu projekt Nowy Rynek, składający się z pięciu budynków o różnych funkcjach realizuje firma Skanska. Do rewitalizacji zabudowań na terenie historycznej ubojni z końca XIX wieku w poznańskiej dzielnicy Garbary przygotowuje się też Vastint Poland.
All in one, as advertised
Modern mixed-use complexes, open to social interactions and meeting local needs, which today are winning over traditional office buildings, set the direction for the development of investments in the commercial sector
Pandemic, transport restrictions and progressive decentralization of life and services have radically influenced the perception of the city and its utility. The most valuable merit has become the possibility of comfortable living and working and the prospect of close contact with nature, which should provide the immediate surroundings within a short walk. That is why mixed-use facilities that meet many local needs are so popular today, not only among the office workers and city residents, but often also among the tourists. They bring inestimable infrastructural value, especially if they break the single-function nature of the area they are in. Therefore, it should be assumed that this is the direction that designing in the commercial real estate sector will be heading in even faster than before.
They stand their ground in new reality
– The more important it is to create areas where most everyday needs can be met, the greater the importance of mixed-use investments. Also for investors, projects creating urban space are much more interesting than facilities with single functions. Their value is higher. They also allow for more attractive returns – says Krzysztof Foks, Senior Analyst at Walter Herz. – We should also mention the greater safety and business resilience that mixed-use complexes provide in the long run, thanks to the possibility of diversifying income. Due to their profile, they also make it possible to introduce changes in the scope of functions depending on the market demand – informs Krzysztof Foks.
This is what happened, for example, in the case of Norblin Factory in Warsaw, the construction of which is currently finishing. The investor quickly adapted the project to the market changes caused by the pandemic, replacing commercial spaces with retail and entertainment.
– Mixed-use projects offer over 1 million sq m. of commercial space in Poland. Implementation of investment plans of real estate development companies conducting city-forming projects based on the revitalization of large city quarters, including those of Cavatina, Capital Park, Echo Investment, Torusa or Vastint Poland may double these resources in the next few years – informs Mateusz Strzelecki, Partner/Head of Regional Markets at Walter Herz. – The commercial success of mixed-use investments is ensured not only by extensive services, trade and restaurants available on site, but also by interesting development of common areas and sites around the buildings. Through green recreational areas and new architectural elements, the arrangement of such projects often goes deep into the urban fabric and blends investments with the surrounding infrastructure. In this way, friendly places are created, not only for work, but also leisure. All this makes large complexes with various functions perform very well in the current conditions – adds Mateusz Strzelecki.
Renowned Warsaw facilities and new projects
We have been observing the implementation of mixed-use facilities in Poland for a long time, but over the last five years, not only their number, but also the scale of projects has increased. Investments of this type are usually associated with the revitalization of large, neglected urban areas, often of an industrial nature, and the revitalization of post-industrial buildings in attractive locations.
Thanks to this type of investments, the largest agglomerations in the country gain modern urban quarters with a coherent, original architectural concept, providing a variety of functions that become city attractions. In terms of both, business and tourism.
Among the most popular Warsaw complexes based on the revitalization of historic buildings, which have already gained good reputation, we have, for example, Elektrownia Powiśle, Koneser, Hala Koszyki and the recently commissioned Browary Warszawskie. Soon, they will be joined by Fabryka Norblina, which is about to be completed after over a dozen years. In addition to modern offices, Capital Park announces the opening of a boutique cinema, Poland’s first digital art gallery, the iconic BioBazar marketplace, a food hall with over 30 restaurants and a museum.
Ghelamco Poland also makes a significant contribution to the creation of Warsaw’s urban fabric. After the pioneering city-forming project with Plac Europejski located among the office buildings of Warsaw Spire complex near the Daszyńskiego roundabout, the developer is implementing further investments offering various functions. The company has just completed the construction of the Warsaw Hub project in the same area.
Among the mixed-use investments carried out in Warsaw there is also Port Praski and Bohema complex, which is being built on the site of the former Pollena factory.
Consistent changes that have been taking place over the last few years in Służewiec Przemysłowy district in Warsaw, which has become a symbol of office monoculture, are also heading in a similar direction. There are more and more residential and hotel buildings and various services. Empark, one of the oldest office parks in Warsaw, now has a chance to become a truly mixed-use complex.
In addition, Echo Investment has announced the construction of an impressive mixed-use project with an area of 230 thousand sq m. that will cover an area of 6.5 ha at 22 Towarowa Street in Warsaw. It will include shops, offices, flats, a hotel, a cinema and a theater. The investor also plans to implement a city-forming project in Warsaw district of Kabaty. A mixed-use complex will be built there, an important part of which will be a public park – a garden on the escarpment and a square with cafes, restaurant gardens, greenery, fountains and small architecture at the junction of al. KEN and Wąwozowa Streets.
Vastint Poland is also planning a large mixed-use investment on a 14.5-hectare site next to the Warsaw Chopin Airport. There is also a prospect of revitalizing Drucianka factory, located in the vicinity of Warszawa Wschodnia Railway Station. In recent months, an application has been submitted to establish spatial development plan for this area.
The Tri-City and Łódź in the lead
The Tri-City and Łódź are also famous for projects combining residential, office, and recreational as well as cultural functions, but the implementation of such projects can also be observed in Wrocław, Katowice and Poznań.
In Łódź, many buildings of former factories have been successfully revitalized, and Fuzja implemented by Echo Investment, is the most important city-forming factor. Public spaces in the form of parks and city squares will occupy almost 4 hectares, that is almost half of the investment area.
Moreover, Skanska company is gradually constructing Nowe Centrum Łodzi (NCŁ) in the vicinity of Łódź Fabryczna Railway Station. In turn, Cavatina Group has built Widzewska Manufaktura in Łódź. In addition, the investor is implementing the mixed-use Quorum project in Wrocław and Global Office Park in Katowice. These three projects will provide a total of around 175 thousand sq m. GLA and over 1.5 thousand apartments for rent.
Vastint Poland company has announced the construction of the second stage of Waterfront complex at Nadbrzeże Prezydenta Street in Gdynia. The buildings will include 80 thousand sq m. of residential, office and service space, with offices, retail units, two hotels with conference space and public and entertainment facilities, including a cinema. There will also be a new square, available to the public.
Torus company is currently conducting design and investment works related to the implementation of Doki residential estate in the former shipyard area, in the emerging Młode Miasto district in Gdańsk. In this modern district, all functions are designed from scratch based on the assumptions of a 15-minute city.
In Gdańsk’s Wrzeszcz, a model example of an investment offering various functions is Garnizon. Olivia Business Center in Gdańsk is also located within fifteen minute walk in a diverse mixed-use environment.
In Poznań, Nowy Rynek project consisting of five buildings with various functions, is being carried out by Skanska. Vastint Poland is also preparing to revitalize buildings in the historic slaughterhouse from the end of the 19th century in the Garbary district of Poznań.
Źródło: Informacja prasowa.
