Add-on-factor – za jaką powierzchnię najemcy płacą czynsz?

omino 3d tecnico di rilevamento immediatoCzasy, kiedy najemcy płacili czynsz za powierzchnię biura, z której faktycznie korzystali, już dawno odeszły w niepamięć. Praktyka rynku najmu komercyjnego pozwala wynajmującym na pobieranie opłat za najem od tzw. powierzchni brutto, którą otrzymuje się powiększając faktyczną powierzchnię lokalu o różne współczynniki – przede wszystkim tzw. add-on-factor. Takie rozwiązanie jest bardzo korzystne dla wynajmujących, ale powinno budzić czujność i uwagę najemców, gdyż może być dla nich dotkliwe finansowo.  

Add-on-factor to współczynnik powierzchni wspólnej, który zwykle wyraża się w procentach. Jest on obliczany jako proporcjonalny udział najemcy w powierzchniach wspólnych budynku, przeznaczonych do współkorzystania z innymi najemcami. Współczynnik ten powoduje, że najemca płaci opłaty związane z najem (czynsz i opłaty eksploatacyjne) za większą powierzchnię niż liczy powierzchnia wynajmowanego przez niego biura, czyli za powierzchnię biura powiększoną o add-on-factor. Przykładowo jeśli najemca wynajmuje 500 m2 biura, a współczynnik powierzchni wspólnej wynosi 5%, to w takiej sytuacji powierzchnia, od której najemca płaci czynsz i opłaty eksploatacyjne, wynosi 525 m2 (powierzchnia 500 m2 powiększona o 5%). Zatem stosowanie współczynnika powierzchni wspólnej w najmie biurowym skutkuje tym, że podstawą obliczania czynszu i opłat eksploatacyjnych jest inna (większa) powierzchnia niż powierzchnia wynajmowanego lokalu.

A czym jest powierzchnia wspólna, w stosunku do której oblicza się add-on-factor? Są to elementy powierzchni biurowca przeznaczone do wspólnego użytku przez wszystkich najemców lub służące wszystkim najemcom. Będą to przykładowo wejście do budynku, recepcja, hol, korytarze czy toalety, a także powierzchnia przeznaczona na komunikację pionową (szyby windowe, klatki schodowe) czy pod instalacje techniczne budynku. Co ciekawe, sposób wyliczania współczynników powierzchni wspólnej został opisany tylko w jednej normie – BOMA (ANSI/BOMA Z65.1-210 Office Buildings: Standard Methods of Measurement, Method A). W innych normach (np. Tegova czy PN-ISO) nie jest on opisany. Zdarza się czasem, że o tym, co jest powierzchnią wspólną decyduje umowa najmu – wówczas treść umowy (a najczęściej załączników do umowy) zawiera dokładny opis nieruchomości wspólnej obejmując jej zakresem dodatkowo np. elementy nieruchomości gruntowej jak chodniki, ścieżki, rabaty czy obszary krajobrazowe.

Zdarza się, że wynajmujący nie posługują się wyłącznie jednym współczynnikiem powierzchni wspólnych. Coraz częściej występuje osobny add-on-factor budynku (wlicza się do niego np. recepcję czy hol budynku) oraz osobny add-on-factor piętra (wlicza się do niego np. powierzchnię korytarzy i łazienek na piętrze, na którym znajduje się lokal najemcy). Współczynnik piętrowy może być różny na każdym piętrze – w zależności od usytuowania najemców na danym piętrze i podzielenia między nich powierzchni na tym piętrze. Jeśli w danym biurowcu występują add-on-factory budynku i piętra, to powierzchnię lokalu najpierw powiększa się o współczynnik piętra, a następnie o współczynnik budynku. Add-on-factor piętra zwykle występuje jako współczynnik procentowy lub odpowiednio wyliczona w metrach kwadratowych powierzchnia piętra przypisana do danego lokalu (jest to powierzchnia przypisana do lokalu dla celów kalkulacyjnych czynszu i opłat eksploatacyjnych, a najemca tego lokalu nie ma prawa korzystać z niej na wyłączność, lecz razem z innymi najemcami na piętrze).

Współczynnik powierzchni wspólnej może występować jako parametr zmienny lub stały. Jeśli jest on zmienny, wówczas o jego wysokości decyduje aktualne na dany moment rozmieszczenie ścian graniczących między powierzchnią wynajmowaną a powierzchnią wspólną. Jeśli w tym zakresie nastąpi zmiana w biurowcu (np. pomieszczenie wliczane dotychczas do powierzchni wspólnej będące przykładowo pomieszaniem technicznym czy wspólną toaletą zostało włączone do powierzchni lokalu przygotowanej dla nowego najemcy lub odwrotnie), wówczas również add-on-factor ulegnie zmianie. Zmienny add-on-factor to dla wynajmujących konieczność dodatkowej pracy związanej z przeliczeniem powierzchni po zmianach, zaktualizowaniem współczynnika i aneksowaniem umów z najemcami, których zmiany dotyczą (czasem umowy najmu z góry zakładają możliwość zmiany współczynnika przez wynajmującego za pisemnym zawiadomieniem i wówczas aneks do takiej umowy nie jest konieczny). Z kolei dla najemców z sektora BPO, ITO czy SSC zmienny współczynnik powierzchni wspólnej oznacza niepewność co do wysokości opłat za najem, gdyż na skutek zmiany tego współczynnika ulegać będzie zmianie powierzchnia brutto lokalu, czyli powierzchnia, od której naliczany jest czynsz i opłaty eksploatacyjne. Zatem zmienny współczynnik może nie być dobrym rozwiązaniem dla najemców, a jeśli takie rozwiązanie proponuje wynajmujący, to najemca może zaproponować choćby wprowadzenie do umowy limitu wzrostu tego współczynnika.  

Jeśli add-on-factor jest stały, to wynajmujący oszczędza sobie pracy z jego aktualizacją, a najemcy nie obawiają się ewentualnego wzrostu opłat za najem. W zakresie współczynnika budynkowego – większość wynajmujących skłania się do stosowania stałego parametru. Co więcej, zdarza się nawet, że taki współczynnik niekoniecznie odpowiada faktycznemu udziałowi lokalu najemcy w powierzchni wspólnej budynku, lecz jest ustalany niezależnie od tego – na podstawie uznaniowej decyzji wynajmującego. Wynajmujący wiedzą bowiem, że jednym z kryteriów decydującym o atrakcyjności oferty wynajmu powierzchni w ich biurowcu jest właśnie wysokość współczynnika powierzchni wspólnej. Dlatego zdarza się, że wynajmujący, aby skusić najemców swoją ofertą, ustalają wysokość tego współczynnika na rynkowym lub niższym poziomie, nie wnikając w faktyczne i dokonane w drodze pomiarów wyliczenie add-on-factora.    

Współczynnik powierzchni wspólnej na niskim poziomie jest wyznacznikiem efektywności powierzchni biurowca. Im niższy add-on-factor, tym niższe obciążenia dla najemców, a najemcy zwłaszcza z sektora BPO, ITO czy SSC bardzo zwracają uwagę na wysokość opłat za najem. Jest to tym bardziej istotne, że współczynnik powierzchni wspólnej na wysokim poziomie powoduje wyższe koszty dla najemców, a ich faktyczny metraż biura (powierzchnia netto) pozostaje bez zmian. Istotne jest również prawidłowe uregulowanie w umowie tego współczynnika oraz ustalenie czy może się on zmieniać, a jeśli tak, to w jaki sposób i w jakim zakresie.

Tomasz Wachowski, radca prawny z Kuczek-Maruta Kancelaria Radców Prawnych

Share