W pierwszych trzech kwartałach br. w Warszawie zostało wynajętych o 150 tys. mkw. więcej powierzchni biurowej niż oddano do użytku
Warszawski rynek biurowy notuje świetne wyniki już od kilku lat, ale ten rok ma szansę zapisać się jako najlepszy okres w rozwoju tego sektora w mieście. Ponadprzeciętna aktywność inwestorów przyniosła w pierwszych trzech kwartałach br. rekordową ilość, niemal 380 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej w kilkunastu projektach. Do najczęściej wymienianych, ukończonych w ostatnim czasie obiektów należą dwie wieże biurowe – Warsaw Spire i Q22, które są jednymi z najwyższych budynków w Warszawie oraz budynki biurowe Hali Koszyki. Specjaliści Walter Herz szacują, że 2016 rok powinien zamknąć się wynikiem 450 tys. mkw. nowej podaży w sektorze biurowym.
W trzecim kwartale tego roku oddana została do użytku tylko jedna inwestycja – West Station I firmy HB Reavis, ale dzięki niej zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie przekroczyły poziom 5 mln mkw. Jak obliczają eksperci Walter Herz, w mieście jest obecnie w budowie prawie 700 tys. mkw. biur. Doradcy przyznają, że deweloperzy budują dużo, ale nie ryzykują. Duże projekty prowadzą etapami, a zaawansowane prace budowlane w inwestycjach rozpoczynają dopiero po podpisaniu strategicznych umów przednajmu.
Popyt przewyższa podaż
Nie mniej popyt na warszawskie biura jest tak duży, że pomimo wysokiej nowej podaży, współczynnik powierzchni niewynajętej nie tylko nie rośnie, ale nawet nieznacznie spadł w trzecim kwartale br. Od początku tego roku do końca września wynajęte zostało w Warszawie o 150 tys. mkw. powierzchni biurowej więcej niż inwestorzy oddali do użytku. Jeśli podobny popyt na biura będzie się utrzymywał, jest szansa na przekroczenie w tym roku średniego wolumen najmu z ostatnich lat, który według analiz Walter Herz wynosi ponad 600 tys. mkw. powierzchni.
W ostatnich miesiącach największym powodzeniem cieszyły się biura zlokalizowane w centrum miasta. Tym bardziej, że ostatnio obniżyły się czynsze bazowe za najlepsze powierzchnie w Warszawie. Ich ceny kształtują się obecnie w przedziale 21-23 euro/mkw./m-c.
Sytuacja na warszawskim rynku sprzyja przeprowadzkom. W warunkach silnej konkurencji, właściciele budynków oferują coraz bogatsze pakiety zachęt dla najemców, co w dużym stopniu wpływa na obniżenie stawek efektywnych. – Parki biurowe na obrzeżach Warszawy konkurują z biurowcami na Służewcu, a te z kolei walczą o najemców z nowymi biurowcami, które powstają w centrum i na Woli. To dobry czas na renegocjacje warunków obowiązujących umów lub decyzje o relokacji – zaznaczają doradcy Walter Herz. Przyznają, że wiele firm poszukuje teraz powierzchni w dobrej relacji jakości do ceny. Według danych firmy, jedną trzecią wolumenu najmu obejmują przedłużenia kontraktów.
Dobry czas na zmianę biura
– Najemcy mogą sporo zaoszczędzić, jeśli proces negocjacji przeprowadzany jest umiejętnie. Mogą uzyskać nie tylko oszczędności wynikające z lepszych warunków najmu, ale także budżet na urządzenie biura w atrakcyjniejszym budynku z większymi wygodami – przekonują fachowcy.
Analitycy Walter Herz zwracają uwagę, że Warszawa przyciąga także wielu nowych inwestorów, którzy dotąd nie interesowali się polskim rynkiem. Dzieje się tak dzięki dobrym wynikom gospodarczym notowanym przez Polskę oraz coraz większej dostępności wysokiej klasy powierzchni biurowej, jak również ze względu na ogromny potencjał ludzki, który międzynarodowe firmy dostrzegają w naszym kraju. Zauważają, że w ostatnim czasie kilka globalnych marek zdecydowało się otworzyć biura, albo poszerzyć swoją działalność w Warszawie. Według zestawień Walter Herz, największą ilość powierzchni biurowej w Warszawie wynajmują firmy z sektora nowych technologii, telekomunikacyjne, firmy doradcze i związane z mediami.
Z zapowiedzi inwestorów wynika, że w 2017 roku w Warszawie przybędzie prawie 350 tys. mkw. nowych biur, to połowa powierzchni, która obecnie jest w budowie. Do największych inwestycji w trakcie realizacji należą m.in. Sienna Towers, Business Garden III-VII, Mennica Legacy Tower, Spark, czy West Station II. Część kilkunastoletnich budynków biurowych jest też modernizowana, albo wzbogacana o reprezentacyjną przestrzeń w częściach wspólnych.
Autor: Walter Herz
Warsaw Offices Are Not Waiting for Tenants
In the first three quarters of the year, about 150 thousand sq m more office space in Warsaw was leased than commissioned
Warsaw office market has seen great results for several years, but this year it has a chance to be the best period in the development of this sector in the city. The exceptional activity of investors brought in the first three quarters of the year a record number of almost 380 thousand sq m of new office space in several projects. Among the most frequently mentioned recently finished projects are two office towers – Warsaw Spire and Q22, which are among the highest buildings in Warsaw, as well as office buildings in Hala Koszyki. Walter Herz Experts estimate that 2016 is likely to end with the result of 450 thousand sq m of new supply in the office sector.
In the third quarter of the year only one investment was commissioned – West Station I by HB Reavis company, due to which the resources of the modern office space in Warsaw exceeded the level of 5 million square meters. According to Walter Herz experts, there are currently nearly 700 thousand sq m of offices under construction in the city. The consultants agree that developers are building a lot, but they are not willing to risk. Major projects are run in stages and the advanced construction work in projects begins only after the signing of strategic pre-let agreements.
Demand exceeds supply
Nevertheless, the demand for Warsaw offices is so large that despite the high level of new supply, the vacancy rate not only did not increase, but even slightly decreased in the third quarter of 2016. Since the beginning of the year to the end of September about 150 thousand sq m more office space was leased than commissioned in Warsaw. If such demand for offices continues, there is a chance that this year will exceed the average volume of lease in recent years, which according to Walter Herz analysis amounts to over 600 thousand sq m of space.
In recent months, offices located in the city center were the most popular. All the more so, because the base rents for prime space in Warsaw have recently been lowered. Their prices are currently between 21-23 euro / sq m / month.
The situation on the Warsaw market fosters moving. In conditions of fierce competition, the owners of the buildings offer more extensive package of incentives for tenants, which greatly reduces the effective rates. – Office parks on the outskirts of Warsaw compete with office buildings in Służewiec, which in turn compete for tenants with new office buildings constructed in the center and the district of Wola. It's a good time for renegotiating the terms of existing agreements or making decisions about relocation – say Walter Herz consultants. They admit that many companies are now looking for space in good value to money ratio. According to the company, one-third of the volume of the lease include extensions of the existing contracts.
Good time to change the office
Experts argue that tenants can save a lot if the negotiation process is carried out skillfully. They can get not only the savings from better lease terms, but also the budget for fitting out offices in more attractive building with more comfort.
Walter Herz analysts point out that Warsaw also attracts many new investors, who so far have not been interested in the Polish market. This is due to good economic performance of Poland and the increasing availability of high quality office space. Moreover, international companies notice the huge potential of human resources in our country. They note that recently, several global brands have decided to open offices, or expand their business in Warsaw. According to Walter Herz, the largest amount of office space in Warsaw is occupied by companies from the sector of new technologies, telecommunications, consulting and media.
According to investors announcements, in 2017 Warsaw will gain almost 350 thousand sq m of new offices. It is half of space, which is currently under construction. The largest investments in progress include, among others Sienna Towers, Business Garden III-VII, Mennica Legacy Tower, Spark and West Station II. Part of several year old office buildings is also being renovated or enriched with representative space in the common areas.
Author: Walter Herz
