Tempo wzrostu polskiego rynku biurowego pozwala mu odnotować w tym roku kilka rekordowych wyników
Analitycy firmy doradczej Walter Herz szacują, że w tym roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce mają szansę zwiększyć się o 800 tys. mkw., z tego ponad 500 tys. mkw. biur może zostać oddane w miastach regionalnych. – Wszystko wskazuje na to, że ośrodki pozawarszawskie odnotują w tym roku rekordową wartość nowej podaży, zauważają eksperci Walter Herz. Jak prognozują specjaliści, w nieodległej perspektywie łączne zasoby rynków regionalnych mogą osiągnąć podobny wolumen, jakim dysponuje warszawski rynek biurowy.
Popyt większy od podaży
W połowie bieżącego roku Warszawa oferowała ponad 5,16 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Pierwsze 6 miesięcy przyniosło stolicy ponad 130 tys. nowych biur. Wynajęte zostało natomiast trzy razy tyle powierzchni biurowej. W pierwszym półroczu tego roku w aglomeracji warszawskiej do najemców trafiło przeszło 390 tys. mkw. biur. Duży popyt na nowe biura utrzymuje się w całym kraju, stąd zarówno w Warszawie, jak i w głównych ośrodkach regionalnych, mimo szybkiego przyrostu zasobów, spada odsetek pustostanów.
Pierwsza połowa br. na warszawskim rynku zaznaczyła się kilkoma dużymi transakcjami, które dotyczyły najmu kilkunastu tysięcy mkw. powierzchni. Bank Millenium odnowił umowę na ponad 18 tys. mkw. powierzchni w Harmony Office Centre, a Alior Bank w Łopuszańska Business Park i koncern farmaceutyczny AstraZeneca w budynku Postępu 14 zakontraktowały po ponad 13 tys. mkw. Umowę przednajmu na powierzchnię o zbliżonej wielkości podpisała też sieć serwisowa Citi Service Center Poland w Generation Park X.
Rynki regionalne zwiększają potencjał
Z kolei, osiem największych miast w kraju, poza Warszawą dysponuje łączną powierzchnią 4 mln mkw. biur, co stanowi około 80 proc. zasobów aglomeracji stołecznej. Zdaniem ekspertów Walter Herz, na uwagę za zasługuje fakt, że w ciągu ostatnich 10 lat regiony odrobiły stratę do Warszawy niemal o połowę. Przed dekadą miasta regionalne (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin) dysponowały ofertą, której łączny wolumen obejmował tylko około 40 proc. zasobów warszawskich.
Nowa podaż, jaką mogą osiągnąć rynki regionalne to nie jedyny rekord, który w tym roku ma szansę świętować polski rynek biurowy. Historycznie wysoki wynik segment biurowy może zanotować również pod względem wynajętej powierzchni. Jak zauważają analitycy Walter Herz, przemawia za tym fakt, że umowy podpisane tylko w pierwszych trzech miesiącach 2017 roku dotyczyły powierzchni, która równa jest około 30 proc. całego ubiegłorocznego wolumenu najmu.
Mało wolnych biur
W miastach regionalnych popyt na powierzchnię biurową z roku na rok rośnie. W odróżnieniu od rynku warszawskiego, na którym poziom pustostanów spadł do niespełna 14 proc., cechuje je bardzo słaba dostępność wolnej powierzchni biurowej, a umowy typu pre-let stanowią większość transakcji. Tymczasem w Warszawie w pierwszej połowie tego roku tego rodzaju umowy obejmowały tylko kilkanaście procent wolumenu najmu.
Niedobór wolnej powierzchni szczególnie odczuwalny jest w Łodzi, Krakowie i Trójmieście. Pomimo rosnącej podaży wskaźnik pustostanów na łódzkim rynku biurowym utrzymuje się obecnie na najniższym poziomie w Polsce – około 6 proc. W ostatnim czasie Łódź zdecydowanie wybija się wśród ośrodków regionalnych. W mieście przygotowywane i realizowane są duże projekty komercyjne, w tym m.in. hub biurowy w okolicy nowego dworca.
Światowi gracze na polskim rynku
Także krakowski, drugi pod względem wielkości po Warszawie, rynek biurowy w kraju rozwija się bardzo dynamicznie. W największym stopniu przyczyniają się do tego firmy reprezentujące sektor nowoczesnych usług dla biznesu, otwierające w tej lokalizacji liczne centra, które w Polsce pracują dla globalnych klientów.
Nowe biura nie czekają też na najemców we Wrocławiu, Katowicach i Poznaniu. W tych miastach można obserwować ekspansję obecnych już firm, ale lokują się w nich również nowi, w tym także najwięksi, międzynarodowi gracze. Z drugiej strony, w regionach także zaczynają aktywnie działać najwięksi deweloperzy, którzy realizowali dotąd projekty wyłącznie na rynku warszawskim.
Polska liderem w Europie
Boom, jaki przeżywa polski rynek biurowy cechuje znacznie większa dynamika rozwoju nowych inwestycji, niż w innych krajach w Europie. Pomimo systematycznego zmniejszania się zasobów atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, Warszawa wciąż zapewnia pod tym względem znacznie większe możliwości niż inne stolice europejskie. A nowe inwestycje rosną w mieście, jak grzyby po deszczu.
Jak obliczają eksperci Walter Herz, w aglomeracji warszawskiej powstaje obecnie ponad 800 tys. mkw. biur, a w pozostałych miastach w budowie jest kolejne 900 tys. mkw. powierzchni. Polski rynek biurowy co roku zwiększa swój potencjał o około 10 proc. Specjaliści Walter Herz zwracają uwagę, że to kolejne rekordowe osiągnięcie sektora, tym razem już na skalę europejską.
Autor: Walter Herz
—————————————————————————————————————————–
Regions are catching up with Warsaw
The pace of growth of the Polish office market allowed for some record results this year
Analysts at Walter Herz consulting company are estimating that this year's office space in Poland has a chance to increase by 800 thousand sq m, with over 500 thousand sq m of offices commissioned in the regional cities. – Everything indicates that this year, facilities in smaller cities will see a record supply – note Walter Herz experts. According to experts predictions, the combined resources of regional markets may reach similar volumes of the Warsaw office market in the near future.
Demand exceeds supply
In the middle of this year, Warsaw offered over 5.16 million sq m of modern office space. The first 6 months brought over 130 thousand new offices in the capital. Three times as much office space has been leased. In the first half of the year, over 390 thousand sq m of offices in the Warsaw agglomeration found tenants. High demand for new offices is stable throughout the country, therefore in Warsaw and in the major regional cities, the vacancy rate is declining, despite the rapid increase of resources.
In the first half of the year, there were a few large transactions that involved leasing several thousand sq m of space on the Warsaw market. Millenium Bank renewed an agreement for over 18 thousand sq m of space in Harmony Office Center, whereas Alior Bank in the Łopuszańska Business Park and AstraZeneca pharmaceutical company in Postępu 14 building have contracted over 13 thousand sq m. Also, a pre-let agreement for a similar size space has been signed by Citi Service Center Poland service network in Generation Park X.
Regional markets increase their potential
In turn, eight largest cities in Poland, apart from Warsaw, offer a total area of 4 million sq m of offices, which is about 80 per cent of resources of the metropolitan agglomeration. According to Walter Herz experts, it is worth noting that in the past 10 years, the regions have made up almost half of their losses to Warsaw. A decade ago, regional cities such as Cracow, Wrocław, the Tricity, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin and Lublin, had offered a total volume of about 40 per cent of all Warsaw resources.
The new supply that can be reached by the regional markets is not the only record that Polish office market has a chance of celebrating this year. Moreover, office segment saw a record high score in terms of leased space. According to Walter Herz analysts, the contracts signed only in the first three months of 2017 concerned space that constituted about 30 per cent of all of last year's lease volume.
Few vacant offices
In regional cities, the demand for office space is growing year by year. Unlike the Warsaw market, where vacancy levels dropped to less than 14 per cent, they are characterized by very poor availability of office space, and pre-let contracts represent the majority of transactions. Meanwhile, in Warsaw in the first half of the year, agreements of this type covered only a dozen per cent of the lease volume.
The lack of vacant space is particularly noticeable in Łódź, Cracow and the Tri-City. Despite the increasing supply, the vacancy rate in Łódź office market is currently at the lowest level in Poland – about 6 per cent. Recently, Łódź has definitely been emerging among the regional centers. Large commercial projects are being prepared and implemented throughout the city, including office hub near the new railway station.
Global players on the Polish market
Also Cracow office market, which is the second largest one in terms of volume in Poland (after Warsaw) is developing very fast. Companies from the modern business services sector are the most influential, opening up many centers which are working for their global clients in Poland.
What is more, new offices are not waiting for tenants in Wrocław, Katowice and Poznań. In these cities, expansion of the existing companies, but also new ones, including the largest international players is also visible. On the other hand, the largest developers, who so far have been implementing projects exclusively on the Warsaw market are becoming more active in the regional cities.
Poland is the leader in Europe
Boom, experienced by the Polish office market, is characterized by much greater dynamics of development of the new investments, than in other countries in Europe. Despite the steady decline in the resources of attractive investment areas, Warsaw still offers far greater opportunities in this respect, than other European capital cities. New investments in the city are popping up like mushrooms.
According to Walter Herz experts, over 800 thousand sq m of offices are under construction in the Warsaw agglomeration. In the remaining cities, another 900 thousand sq m of space is also emerging. Each year, Polish office market increases its potential by about 10 per cent. Walter Herz specialists point out that this is another record-breaking achievement of the sector, this time on a European scale.
Author: Walter Herz
