Ustalenie wysokości czynszu najmu to jeden z najważniejszych elementów negocjacji między wynajmującym i najemcą. Najemcy z sektora BPO, ITO czy SSC zwykle przykładają dużą wagę do negocjacji wysokości czynszu. Zdarza się jednak, że umyka im ważna podstawa dająca wynajmującemu możliwość jednostronnego podwyższania czynszu.
Wysokość czynszu przesądza zazwyczaj o tym, czy zawarcie umowy najmu jest opłacalne dla obydwu stron. Jednocześnie nikogo nie dziwi zapisany w umowie najmu mechanizm okresowego, zwykle corocznego, podwyższania czynszu najmu. Wynajmujący w ten sposób starają się uzyskiwać w całym okresie najmu tę samą wartość z tytułu czynszu, czyli w każdym roku najmu oczekują czynszu zwaloryzowanego (podwyższonego) o utratę wartości pieniądza w czasie. Umowy najmu zwykle określają mechanizm waloryzowania kwoty czynszu i w tym zakresie odnoszą się do odpowiednich wskaźników indeksacji. Jednak klauzule waloryzacyjne zawarte w umowach najmu to nie jedyne prawo wynajmującego do podwyższania czynszu. Warto bowiem pamiętać o art. 685(1) kodeksu cywilnego, który daje wynajmującemu możliwość jednostronnego podwyższania czynszu.
Zdarza się, że najemcy zapominają o art. 685(1) k.c., zgodnie z którym wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis ten został wprowadzony do kodeksu cywilnego w 2001 roku i na przestrzeni lat zmieniało się jego brzmienie. Przykładowo, przez kilka lat dotyczył tylko umów najmu zawartych na czas nieoznaczony, jednak obecnie ma zastosowanie do wszystkich umów najmu lokali użytkowych.
Wskazany przepis – na pozór jasny i korzystny dla wynajmujących – budzi spore kontrowersje w praktyce. Zgodnie z jego brzmieniem, wypowiedzenie wysokości czynszu na podstawie wskazanego przepisu jest jednostronnym oświadczeniem woli wynajmującego, a zmiana wysokości czynszu w trybie takiego wypowiedzenia nie wymaga zgody najemcy. Co się jednak dzieje, jeśli najemca nie zgadza się na podwyżkę? Jeden z poglądów doktryny prawa cywilnego wskazuje, że w związku z tym, iż określenie wysokości czynszu jest elementem przedmiotowo istotnym umowy najmu, brak akceptacji przez najemcę zmiany wysokości czynszu oznacza, że umowa najmu rozwiąże się (wygaśnie) po upływie miesięcznego okresu wypowiedzenia. Przedstawiciele innego stanowiska podnoszą jednak, że gdyby ustawodawca życzył sobie, aby brak akceptacji najemcy dla nowej wysokości czynszu powodował rozwiązanie umowy najmu, to uregulowałby to wprost we wskazanym przepisie. Ich zdaniem w takiej sytuacji umowa najmu się nie rozwiąże, a najemca zobowiązany będzie płacić wyższy czynsz.
Inny problem dotyczący art. 685(1) k.c., to kwestia dopuszczalności modyfikacji lub wyłączenia stosowania tego przepisu. Dotychczas ani orzecznictwo sądowe, ani doktryna prawa cywilnego nie wypracowały jednolitej odpowiedzi na pytanie, czy jest to przepis względnie czy bezwzględnie obowiązujący. Przepisy względnie obowiązujące (dyspozytywne) obowiązują, jeśli strony danej kwestii nie uregulowały w umowie odmiennie, zaś przepisy bezwzględnie obowiązujące nie mogą być zmienione wolą stron. Zatem nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, czy strony mogą skutecznie wyłączyć lub zmodyfikować art. 685(1) k.c. w umowie najmu, na czym zawsze zależy czujnym najemcom. W tej sytuacji pozostaje stosowanie dodatkowych regulacji umownych, które pozwolą zabezpieczyć najemcę z sektora BPO, ITO czy SSC przed podwyżką.
Powyższe kontrowersje czynią ustawowe prawo wynajmującego do jednostronnego podwyższenia czynszu najmu lokalu użytkowego niejasnym i skomplikowanym. Dla najemców z sektora BPO, ITO czy SSC jednym z najważniejszych elementów transakcji jest jej pewność i przewidywalność. Z tego względu powinni zadbać o precyzyjne uregulowanie tej kwestii w umowie najmu, by zminimalizować lub wyeliminować zasygnalizowane powyżej ryzyka.
Tomasz Wachowski, radca prawny z Kuczek-Maruta Kancelaria Radców Prawnych
