Powszechnie stosowanym sposobem zabezpieczenia zwrotu lokalu na wypadek wygaśnięcia umowy w najmie komercyjnym jest składanie przez najemców oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do zwrotu lokalu w trybie art. 777 § 1 pkt. 4 k.p.c. Ten sposób zabezpieczenia interesów wynajmującego stosowany jest w praktyce od wielu lat, choć w międzyczasie istotnie zmieniła się treść przepisów regulujących tę kwestię. Aktualna treść art. 777 § 1 pkt. 4 k.p.c. wprowadza wątpliwości, czy może on znaleźć zastosowanie do wydania (zwrotu) lokali.
W przypadku najmu komercyjnego, dla wynajmujących szczególnie istotne jest, by ewentualne okresy przerw w najmie powierzchni były możliwie krótkie. Nawet przy najmie długoterminowym, jakim zazwyczaj zainteresowane są podmioty z sektora BPO, SSO i ITO, szybkie przejęcie wynajmowanych powierzchni po zakończeniu najmu i ponowna ich komercjalizacja są kluczowe dla opłacalności działalności operatorów tych powierzchni.
Uzyskanie od najemcy oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do terminowego zwrotu lokalu pozwala wynajmującemu uniknąć długotrwałego postępowania sądowego w celu przejęcia lokalu po zakończeniu najmu, gdyby pojawił się jakiś spór w tej kwestii.
Podobne jak oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do zapłaty należności, dobrowolne poddanie się egzekucji co do zwrotu lokalu posiada także inne zalety – pozwala na zabezpieczenie interesów wynajmującego przy minimalnym zaangażowaniu czasu i środków najemcy.
Możliwość dobrowolnego poddania się egzekucji co do zapłaty należności nie budzi wątpliwości – przepisy wprost przewidują taką możliwość. Jeśli chodzi jednak o możliwość dobrowolnego poddania się egzekucji co do wydania innych przedmiotów, regulacja nie jest już tak jednoznaczna.
Do 2012 roku art. 777 § 1 pkt. 4 k.p.c. wskazywał wprost, że dobrowolne poddanie się egzekucji dotyczyć może obowiązku wydania np. rzeczy indywidualnie oznaczonych, lokali czy nieruchomości. Jednak po nowelizacji tego przepisu wykreślone zostały z niego między innymi lokale i nieruchomości, a pozostawiona została możliwość poddania się egzekucji co do wydania rzeczy indywidualnie oznaczonych. Powstaje zatem praktyczna wątpliwość, czy po tej zmianie obecnie w najmie komercyjnym istnieje możliwość zabezpieczenia terminowego zwrotu nieruchomości lub lokalu w drodze złożenia przez najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do wykonania tego obowiązku.
Rzeczami indywidualnie oznaczonymi są rzecz, które posiadają jakąś indywidualną cechę, po której można je zidentyfikować. Nie budzi wątpliwości, że nieruchomość jest rzeczą indywidualnie oznaczoną – każda nieruchomość ma bowiem unikalne położenie, które da się zidentyfikować np. po numerze działki, księgi wieczystej, adresie itp. W odniesieniu do całych nieruchomości zmiana treści art. 777 § 1 pkt. 4 k.p.c. nie miała zatem żadnego znaczenia.
Lokal sam w sobie nie jest jednak odrębną nieruchomością. W uproszczeniu, aby konkretny lokal mógł zostać uznany za odrębną nieruchomość musi być wydzielony trwałymi ścianami (musi spełniać wymagania określone przepisami prawa budowlanego) i musi być dla niego założona osobna księga wieczysta. W najmie komercyjnym, w szczególności w nowoczesnych biurowcach, w których lokale i ich zakres elastycznie dostosowywane są do potrzeb najemców, nie mamy w zasadzie w ogóle do czynienia z lokalami stanowiącymi odrębne nieruchomości.
W najmie komercyjnym za lokal rozumie się pewną powierzchnię budynku wydzieloną pewnymi ścianami, niekoniecznie w sposób trwały, dla której brak jest odrębnej księgi wieczystej. Pojęcie lokalu jest tu dość elastyczne – powierzchnię lokalu można łatwo modyfikować poprzez zmianę położenia tymczasowych ścianek, w jego skład zalicza się często miejsca postojowe, czy części powierzchni wspólnych. Tak określone lokale mogą być oczywiście przedmiotem najmu, ale nie stanowią odrębnych nieruchomości, ani rzeczy indywidualnie oznaczonych, o których mowa w art. 777 § 1 pkt. 4 k.p.c.
Nie bez znaczenia pozostaje jednak, że celem nowelizacji art. 777 § 1 pkt. 4 k.p.c. było uporządkowanie jego treści, a nie ograniczenie zakresu jego zastosowania. Należy zatem zwrócić uwagę, że nawet lokal nie będący odrębną nieruchomością będzie zawsze częścią jakiejś nieruchomości, czyli rzeczy indywidualnie oznaczonej, o której mowa w art. 777 § 1 pkt. 4 k.p.c. Skoro zatem przepis ten znajduje zastosowanie do całej nieruchomości, to tym bardziej powinien znaleźć zastosowanie do jej części. Przyjmuje się zatem, że najemcy mogą dobrowolne poddać się egzekucji co do terminowego zwrotu lokalu, nawet jeśli nie jest on odrębną nieruchomością.
Takie funkcjonalne rozumienie tego przepisu dominuje na co dzień w praktyce. Jednak warto mieć na uwadze, że nie jest to jedyna możliwa interpretacja. Przy większych transakcjach warto zatem rozważyć także alternatywne zabezpieczenia zwrotu lokalu przez najemcę (np. kary umowne, kaucje, gwarancje), a najemcy powinni zadbać o to, by umowa najmu precyzyjnie regulowała przesłanki skorzystania z takich zabezpieczeń przez wynajmującego.
Maciej Kądziołka – radca prawny
